近年來，房地產(chǎn)代建業(yè)務越來越多，代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括但不限于土地、房屋、市政工程等。那么什么樣的工程屬于代建工程?其中涉及的相關財稅問題又該如何處理呢?

　　一、代建模式應符合的條件

　　例1：甲單位委托乙公司建設其辦公大樓，由乙負責辦理拿地、規(guī)劃、建設，甲單位按照約定進程支付款項，那么乙公司是否為代建?

　　例2：丙單位從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁公司建設其辦公大樓，由丙辦理立項、規(guī)劃等手續(xù)、約定資金由丙單位提供，開發(fā)完成后，丙單位向丁公司支付項目總投入的5%的管理費，那么丁公司是否為代建?

　　政策依據(jù)

　　國稅函1998年554號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據(jù)委托方的要求進行施工，并按施工進度向委托方收取款項，工程完工后，替委托方辦理產(chǎn)權轉移等手續(xù)，上述房地產(chǎn)的行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按”銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　而營改增后，該規(guī)定是否有效及是否具有可操作性并沒有明確的文件規(guī)定，增值稅應該是沿襲營業(yè)稅的相關政策的，由此看來，房屋立項及土地產(chǎn)權的歸屬問題是影響房地產(chǎn)代建項目納稅模式的重要因素。

　　小結：代建模式至少應符合以下四個條件：

　　(1)土地使用權歸委托方所有，所有項目報批報建手續(xù)都在委托方名下。

　　(2)項目建設資金由委托方提供，代建方不墊資;

　　(3)簽署代建協(xié)議，代建方僅收取管理費用或者相關服務費。

　　(4)建設施工發(fā)票直接開給委托方。

　　由此可以看出，上述案例中，甲單位委托乙公司建設辦公大樓屬于房地產(chǎn)開發(fā)，而不是代建，只不過是屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊行為即定向開發(fā)業(yè)務。而丙單位委托丁公司建設辦公大樓符合代建的條件，屬于代建業(yè)務。

　　二、代建模式的財稅處理

　　1、稅務處理

　　(1)增值稅

　　符合稅法規(guī)定的代建模式，代建方應就取得的代建管理費或者服務費按“其他現(xiàn)代服務業(yè)”繳納6%的增值稅。

　　(2)企業(yè)所得稅

　　將代建管理費確認收入，同時根據(jù)企業(yè)的應納稅所得額，按照25%(或者企業(yè)享受的優(yōu)惠稅率)繳納企業(yè)所得稅。

　　2、財務處理

　　(1)在代建賬務中，委托方轉入代建方的建設款項只需計入代建方往來科目即可，即：“其他應付款--代建***項目”，同時，代建方支付給實際建設施工企業(yè)的建設款應沖減該往來科目，最終剩余部分即為代建方管理費，結轉確認代建方的收入并繳納相關稅費。

　　(2)委托方同實際建設施工企業(yè)直接簽署協(xié)議，或者委托方、代建方與建設施工企業(yè)簽署三方協(xié)議，明確建設施工企業(yè)將發(fā)票直接開給委托方，代建方負責工程質量、進度等的把關。

　　在我們實際工作中，需要特別注意的是，企業(yè)在相關合同簽署、賬務處理及合規(guī)票據(jù)提供等細節(jié)問題，需要認真處理，以免業(yè)務與賬務處理相背離。

　　我們發(fā)現(xiàn)，有很多代建企業(yè)，不考慮業(yè)務及后期的涉稅風險，收到發(fā)票是來者不拒，直接把應開給委托方的建設施工發(fā)票直接要求開具到自己代建方名下，并做為成本對象核算，這樣會導致賬務及稅務處理完全不符合代建的條件，給企業(yè)造成不必要的涉稅風險。

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