從事房地產(chǎn)財(cái)稅一線工作的朋友都知道，現(xiàn)行土地增值稅的適用稅率，由低到高，分為四檔，分別為30%、40%、50%和60%。至于增值率與適用稅率的勾稽關(guān)系，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定得非常明確：

　　第七條土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　今天咱們要說的問題是，實(shí)務(wù)中有很多人對于“超過”以及“未超過”的理解并不透徹。具體表現(xiàn)為：當(dāng)項(xiàng)目增值率剛好處于一個(gè)臨界點(diǎn)時(shí)，對應(yīng)的土地增值稅的稅率如何取值，則傻傻分不清楚。舉個(gè)例子。當(dāng)增值率剛好就是100%時(shí)，對應(yīng)的土增稅稅率應(yīng)該取40%呢，還是50%?為了搞清楚這個(gè)問題，瀝嘔君專門建立了一套數(shù)據(jù)模型進(jìn)行測算。如下進(jìn)入整個(gè)測算過程的論證分析部分——

　　A.增值率剛好是50%時(shí)

　　增值率=增值額÷可扣除項(xiàng)目金額，假設(shè)可扣除項(xiàng)目金額為K，則此時(shí)的增值額為0.5K。

　　①當(dāng)土地增值稅率采用30%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*30%=0.5K*30%=0.15K

　　②當(dāng)土地增值稅率采用40%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*40%-可扣除項(xiàng)目金額*5%=0.5K*40%-K*5%=0.15K

　　B.增值率剛好是100%時(shí)

　　增值率=增值額÷可扣除項(xiàng)目金額，假設(shè)可扣除項(xiàng)目金額為K，則此時(shí)的增值額也為K。

　　①當(dāng)土地增值稅率采用40%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*40%-可扣除項(xiàng)目金額*5%=K*40%-K*5%=0.35K

　　②當(dāng)土地增值稅率采用50%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*50%-可扣除項(xiàng)目金額*15%=K*50%-K*15%=0.35K

　　C.增值率剛好是200%時(shí)

　　增值率=增值額÷可扣除項(xiàng)目金額，假設(shè)可扣除項(xiàng)目金額為K，則此時(shí)的增值額為2K。

　　①當(dāng)土地增值稅率采用50%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*50%-可扣除項(xiàng)目金額*15%=2K*50%-K*15%=0.85K

　　②當(dāng)土地增值稅率采用60%時(shí)

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額*60%-可扣除項(xiàng)目金額*35%=2K*60%-K*35%=0.85K

　　看到這里，我們的結(jié)論似乎也就跟著出來了。總結(jié)為一句話就是：

　　當(dāng)項(xiàng)目的增值率剛好處于一個(gè)臨界值時(shí)(如50%、100%、200%)，我們不必糾結(jié)于應(yīng)該采用具體的哪檔土增稅稅率，其實(shí)相鄰的兩個(gè)稅率，你按照相對應(yīng)的計(jì)算公式，其算出來的結(jié)果都是一致的。對于記憶力不是太好的朋友，此條規(guī)律的發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是大有裨益的。我們不必再去強(qiáng)逼著自己去記憶所謂的“超過、“未超過”，只要是增值率剛好處于臨界點(diǎn)的，那么無論我們采用相鄰的高一檔稅率或低一檔稅率，計(jì)算出來的結(jié)果都是相同的。注意：這不是巧合，而是規(guī)律!在瀝嘔君看來，當(dāng)初土地增值稅政策的起草者在決定動筆擬定這份指導(dǎo)性文件的時(shí)候，就已經(jīng)把這個(gè)細(xì)節(jié)因素考慮在內(nèi)了。

　　話題稍微再延伸一下。實(shí)務(wù)中，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有所謂的專家學(xué)者在其公開講座或?qū)�業(yè)學(xué)術(shù)性刊物中發(fā)表類似這般的觀點(diǎn)：土地增值稅的籌劃核心在于降低適用稅率，只要稅率降下來了，對應(yīng)的土地增值稅自然也跟著下調(diào)了。通過上述這套數(shù)據(jù)模型的展示，類似這樣的觀點(diǎn)應(yīng)該是不攻自破了。采用40%一檔稅率計(jì)算出來的土地增值稅，未見得比采用30%一檔稅率計(jì)算出來的結(jié)果要高出很多很多，也不會比采用50%一檔稅率計(jì)算出來的結(jié)果要顯得“劃算”很多很多。因?yàn)槠湟唬�土地增值稅的�?jì)算采用的是超額累進(jìn)制。假設(shè)某項(xiàng)目的增值率是51%，那么我們在實(shí)際計(jì)算時(shí)，首先要做到一拆為二。即50%+1%。前者依然按30%稅率計(jì)算，后者1%才是按照40%稅率計(jì)算;其二，即便是1%按照40%較高稅率計(jì)算，它還有一個(gè)5%的速算扣除數(shù)呢，所以最終結(jié)果并不會呈現(xiàn)陡崖式的驟升，它應(yīng)該是一個(gè)平緩上升的曲線。旨意通過降低土地增值稅稅率以期達(dá)到降低土地增值稅的目的，不是說毫無可取之處，但至少它沒有我們所期待的明顯效果呈現(xiàn)。只有在一種極端情形下，降低稅率的確能夠達(dá)到“立竿見影”降低土地增值稅的目的。即：普通住宅增值率未超過20%，土地增值稅免征。

　　再次強(qiáng)調(diào)一句，稅務(wù)籌劃是一門細(xì)致活兒，尤其是稅種繁多、機(jī)理復(fù)雜的房地產(chǎn)稅務(wù)工作。必須要經(jīng)過充分的測算、論證、對比、分析之后，才能得出精確結(jié)論;而不是拍腦袋、憑空想象，便能輕而易舉的得出，“我認(rèn)為如何如何”。

　　房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃因其復(fù)雜性和專業(yè)性，往往引發(fā)不少的行業(yè)爭議和理解誤區(qū)，但在瀝嘔君看來，這也正是地產(chǎn)財(cái)稅領(lǐng)域工作的魅力所在。

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