被拆遷企業在城市更新項目中取得“混合拆賠”能否享受企業所得稅優惠政策?

　　問：請問城市更新項目中的被拆遷企業取得的拆遷補償收益能免征企業所得稅嗎?

　　答：被拆遷企業在實施城市更新過程中取得的拆遷補償收益目前沒有免征企業所得稅的稅收優惠政策，但是在符合條件和完成必要的備案流程的情況下可以享受遞延納稅政策。

　　問：那被拆遷企業拿錢和拿房子享受的稅收結果是一樣的嗎?

　　答：原則上都是遞延納稅，但是適用上有略微的區別。

　　如果被拆遷企業獲取的貨幣性補償，按照國家稅務總局關于發布《企業政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告(國家稅務總局公告2012年第40號公告，“40號公告”)的規定，在搬遷開始年度的次年5月31日(即匯算清繳期結束前)向遷入地和遷出地的完成政策性搬遷備案手續后，可以在最長不超過5年內(含搬遷當年)實施遞延納稅。

　　但如果被拆遷企業是通過產權置換和實施主體達成拆遷補償約定的，則根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2013年第11號，“11號公告”)的文件精神，考慮到產權置換的拆遷補償方式沒有必要的貨幣資金可供納稅，所以企業因政策性搬遷被征用的資產如果是采取資產置換的，實務中一般對應著回遷房，那么被拆遷企業可以選擇用被拆遷房屋原來的計稅成本來代替回遷房屋的計稅成本的方式享受遞延納稅，待到回遷房屋對外轉讓產生納稅資金后再對其增值實現征稅。

　　問：那么如果被拆遷企業在拆遷補償協議中約定既獲取一部分貨幣補償又回遷一部分房屋是否也可以享受11號公告規定的遞延納稅優惠?

　　答：可能存在適用風險。正如我們前面所述，11號公告產權置換能夠適用遞延納稅的前提是考慮純產權置換方式下缺乏必要的納稅資金，而且11號公告里所強調的補價是被拆遷企業支付給實施主體的補價(一般而言是超協議回遷面積或者增購的部分)，而不是指實施主體支付給被拆遷企業補償，這兩者有本質區別。所以在實務中，如果被拆遷企業因房屋被征拆而統一獲得貨幣加房屋回遷的混合拆賠，有可能會面臨無法適用和享受11號公告的遞延納稅政策且取得的貨幣補償需要提前納稅的風險。我們建議在這種方式下應考慮對拆遷補償約定進行重新安排，以同時滿足商業要求和政策要求。

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